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河南邓州市城市综合体旧改项目资料

更新时间:2015-03-12

  • 转让费:2.82亿
  • 流转方式:招拍挂
  • 面积:260 亩
  • 可流转年限: 70 年
  • 剩余年限: 70 年
  • 土地权证: 不确定
  • 用途: 商业地
  • 地区:河南-南阳-邓州市
  • 地址:河南邓州市
  • 联系人:向先生

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  • 此地块为独家地块,可以预约上门看地,在线支付8
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项目概况

1、该项目位于河南农用地商住地工业地省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧,为邓州市老城区核心地段。

2、该片区土地总面积340亩(实际面积以市规划局出具的红线图为准)其中:(1)根据初步规划,可供出让的国有建设用地共260亩(如下图ABCDF地块),其中220亩为可开发销售的商住用地,40亩为安置房建设用地由市发投公司负责拿地建设集中安置。(2)在现有土地中,净地有177亩(CDF地块),需拆迁的集体用地约83亩(AB地块)。(3)体育公园占地80亩(西南角),根据项目招商反馈情况,确定由政府另行自建或纳入到本次项目中一并完成投资。

3、土地四至和现状性质如下规划图所示:

可出让净地:地块C(77亩),地块 D(60亩),地块F(40亩)。

待拆迁毛地:地块A(43亩、初步规划为集中商业),地块 B(约40亩)。

工程投资建设:1、图中所示的E部分为拟建设的南阁路。2、还建安置房用地(建筑面积9.8万平方米),占地约40亩。位方便规划和开发,安置房的建设选址有两种方案:(1)将安置房建在净地的F区域,直接开发。(2)将安置房放在待拆迁的B区域,先拆后建。

项目优势

l 地理位置优越。项目位于邓州市核心轴线 “团结路”和“穰城路”交汇处东南面,配套完善,方圆两公里范围内有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等。地块四面临路,为双向四车道道路(人车分流),非常适合开发城市综合体项目。同时,地块拆迁量较少,且待拆迁区域位于地块的边角地带,不影响项目的前期开发建设,项目启动快、风险小。

l 工程投资大、资金占用少。作为旧城改造项目,此项目需要现金7200万元,而工程建设投资近2亿元,有177亩净地可在3-6个月内完成出让。项目占用资金少、可以迅速启动项目。

l 项目价格相对较低。邓州市近三年的土地出让面积约400亩/年,项目地块周边土地平均单价约为170-200万元/亩,最高单价超过300万元/亩。地块临团结路底商均价在32000元/㎡,住宅均价约4000元/㎡,该项目折算毛地价格约130万/亩,作为城市综合体项目价格极具竞争力。

l 邓州人口优势。邓州原隶属南阳农用地商住地工业地市,南阳为河南人口第一大市,总人口1010万,邓州市人口在南阳各县市区排名第一。2013年,邓州市总人口约180万,建成区面积约40平方公里,人口超过40万,城镇化率为34%,作为2014年升格河南省政府十个直管市之一,城市规划面积将达到60平方公里,人口将达到60万,城区人口仍有较大的增长空间。

土地开发融资权价格中包含土地收储资金、安置房和南阁路建设投资两部分。具体包含以下内容:

1.项目所需现金费用

拆迁安置补偿及其他费用约7200万元。

    2.还建安置房的工程投资费用

还建安置房总建筑面积约9.8万平方米(含地下空间和小区内的水、电、道路、绿化等配套设施)。还建安置房投资概算19600万元(建筑单价2000元/平方米),土地由发投公司出资以出让方式取得,投资人以代建方式完成工程投资,工期18-24个月。

3.南阁路的建设费用

片区内南阁路长约700米,宽度估算约为30米,总造价为1800万元,投资人以代建方式完成工程投资,工期12个月。

4.资金支付

拆迁安置费在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下,以现金方式在24个月内支付给政府;安置房和南阁路的投资由投资人自筹代建资金,以满足工程投资建设的进度。

(三)投资人的投资回报

片区内可供开发商开发销售的共220亩土地,支付参照土地出让结果向投资人支付投资回报。规划商住用地,容积率≤3.7,投资人在不超过政府确定容积率上限的前提下,根据政府关于城市综合体的改造原则和基本要求制定规划方案报政府批准。

投资人的投资回报=(220亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价)×N%。(暂定80%,以政府审批拍卖文件为准)

(四)土地开发融资权拍卖和后续履约

该项目暂定4-6月进行拍卖。项目参考价为28600万元(起拍价和竞买保证金以拍卖公告为准)

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